出發加拿大做業主必讀置業指南！(續)

豐富的教育資源、完善的社會福利和舒適的居住環境，一直是對宜居國家美好生活的追求。

作為熱門移民國家之一的加拿大，最近移民消息頻頻：今年6月8日，加拿大移民部 (IRCC) 公佈了有關惠港移民政策的2項永居申請細節。申請開放後，相信將會給予更多的新機遇，讓有意到加拿大讀書、工作或生活的港人，享有更快捷的方式，取得加拿大永居身份。而俗語有云「先安居而後樂業」，擁有一個「安樂窩」是生活的第一步。

「上篇」小編與大家分享了加拿大的住宅類型、房屋產權、買樓流程及買樓所產生的主要支出項目，而今篇，將會繼續帶大家深入了解部分支出項目的詳情。有意做加國業主的你，萬勿錯過啊！

首期(Down Payment)
在加拿大買樓置業，買家當然可選擇全款買樓，也可向銀行申請按揭貸款。首先自行支付首期，再申請銀行的貸款繳付餘額。而根據買家的身份、收入、支出、信用記錄等，獲批的貸款金額或者最低應付首期金額都可能有所不同。

首期所需支付的最低金額 (Minimum Down Payment) 視乎所購買物業的價格而定。一般而言，加拿大公民需支付的首期約為樓價的10%至20%；而海外買家或境內非永久居民，則需支付最少35%的首期。

最低首期金額門檻 (Minimum Down Payment)：
– 價值C$500,000或以下物業：5%；
– 價值C$500,000至C$999,999的物業：首C$500,000：5%； C$500,000其後：10%；
– 價值C$1,000,000或以上的物業：20%

而在加拿大置業，如果買家支付的首期低於樓價的20%，就必須購買按揭保險(Mortgage Loan Insurance)，用作保護抵押貸款方 (Mortgage Lender)，防止買家無法支付抵押貸款。

土地轉讓稅 (Property Transfer Tax)
即每次新業主向政府部門申請變更物業持有人時所產生的稅項。跟香港一樣，物業轉手時需要支付相應稅項，而土地轉讓稅就需要在買樓時一次繳清，根據不同省份，實際金額將有所不同。

如果買家是首置人士且符合一定條件，可以對土地轉讓稅申請部分減免退稅。以安大略省 (Ontario) 為例，買家符合以下條件，即可申請最高C$4,000*的稅項減免：
– 年滿18歲；
– 從未在全球任何地方擁有物業或部分的物業產權；
– 在該物業購入後9個月內將其作為主要居所；
– 如擁有配偶，則配偶同樣從未在全球任何地方擁有物業或部分的物業產權；
– 如物業為共有產權，減免則按比例計算予合資格人士。
*2017年1月1日起，首置人士無須對少於C$368,000的物業繳稅；物業超過C$368,000則可申請最高C$4,000的減免。

安大略省 (Ontario) 土地轉讓稅稅階如下：
價值C$55,000的物業：0.5%
價值C$55,000至C$250,000的物業：1%
價值C$250,000至C$400,000的物業：1.5%
價值C$400,000至C$2,000,000的物業：2%
價值超過C$2,000,000以上的物業：2.5%

銷售稅 (GST/HST)
若買家購入一手樓，就需支付銷售稅。在某些情況下，如買樓時申報置業目的為自住，則可以申請部分退稅*。而若買家購買二手樓，則完全不需要支付銷售稅。以安大略省 (Ontario) 為例，買入一手樓，需要支付約13%的合併銷售稅(Harmonized Sales Tax, HST)。

*詳情請諮詢加拿大稅務局或律師，或可向我們景鴻集團專業置業顧問團隊查詢。

海外買家稅 (Non-Resident Speculation Tax)
於2017年4月實施：非加拿大公民或非永久居民身份人士在加拿大購買物業，需要向政府支付額外的海外買家稅。卑詩省 (British Columbia) 及安大略省(Ontario) 目前設有海外買家稅，分別為20%及15%。

若買家符合一定的要求，可申請豁免 (Exemption) 或退稅 (Refund)。以卑詩省(British Columbia) 為例，若買家在土地註冊前已獲得省提名通知書，且該物業為首要居住地址，買家可申請豁免稅項；如若已買入物業，並在完成土地註冊一年內成為加拿大永久居民的買家，亦有資格可申請退稅。

地稅/物業稅 (Annual Property Tax)
用作支付該區的公共服務、設施發展及維修等費用。各市政府每年會對物業進行估價，並收取稅項。稅率會視乎物業的價值和所在地區等條件而有所不同，而估價每年或會有所調整。以多倫多為例，2020年的年度物業稅率約為0.6%。

投機與空置稅 (Speculation and Vacancy Tax)
某些省份為打擊房屋投機及空置的行為，以及增加房屋使用率，而會對業主徵收稅項。目前卑詩省 (British Columbia) 及溫哥華市均設有空置稅；多倫多亦計劃從2022年開始徵收房屋空置稅。而根據2021年的聯邦預算案，加拿大政府計劃對非加拿大公民或非永久居民所持有的空置房屋徵收1%的空置稅。

例：卑詩省投機與空置稅之稅率 (適用於2019年及以後)
– 海外投資者及衛星家庭*(Satellite Families)：2%；
– 非衛星家庭的加拿大公民或永久居民：0.5%；
*註：衛星家庭 (Satellite Families) 即年度全球總收入未在加拿大納稅申報的家庭(Untaxed Worldwide Earner)。

總括而言，加拿大買樓費用與持有身份狀態息息相關！若為永久居民，優勢亦會較多。因此移民+買樓，「魚與熊掌可以兼得」！

就如在「上篇」中提及，買樓的總支出、詳情及稅項，要視乎所購買的業權種類、買家身份、購買用途、物業樓齡及地理位置等實際因素作準。每個家庭的置業需求都有所不同，絕對要好好規劃！同時建議尋求專人從旁協助，買樓過程自然更安心無憂。

若有疑問，歡迎隨時向景鴻集團置業顧問團隊查詢，再作決定。

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